Éditos

La disponibilité et le prix du foncier à vocation économique: quel impact sur le développement économique en Wallonie? Edito du 04/01/2016, par Marie-Caroline VANDERMEER.

Le 14 janvier prochain, nous soutiendrons publiquement une thèse de doctorat financée dans le cadre de la Chaire CPDT. A la suite de cette soutenance, la dissertation doctorale sera disponible à partir de l’adresse suivante : http://orbi.ulg.ac.be/handle/2268/187449. Cette recherche, dont les principaux résultats remettent en cause certaines pratiques wallonnes, porte sur la problématique de la politique de production foncière relative aux terrains à vocation économique. Cette politique correspond à l’aménagement de parcs d’activités par les autorités publiques, via les intercommunales de développement économique, pour y accueillir les entreprises. Elle s’appuie sur l’argument selon lequel la disponibilité en terrains – bon marchés si possible – est un facteur essentiel de l’attractivité et de la compétitivité des territoires. Les réflexions présentées dans notre dissertation tirent leur origine du décalage entre cet argument et la littérature scientifique dédiée au développement régional. En effet, à la différence des élus et des agences de développement économique, les scientifiques actifs dans le champ des sciences régionales n’invoquent que très rarement l’impact des marchés fonciers sur les niveaux de développement. Plutôt que le thème des prix fonciers et de la disponibilité en terrains, ces chercheurs mettent en exergue l’importance de facteurs immatériels tels l’innovation, la formation, l’insertion dans les réseaux, l’identité territoriale, la gestion stratégique ou la gouvernance. Au regard de ce décalage, il nous a semblé opportun d’évaluer l’efficacité spatiale et économique de la politique de production foncière wallonne relative aux terrains à vocation économique.

L’efficacité spatiale doit s’appréhender vis-à-vis de l’objectif aménagiste de la limitation de la consommation d’espace à vocation économique pour l’urbanisation. Ainsi, une politique de production foncière est d’autant plus efficace spatialement qu’elle permet d’induire du développement à partir d’une faible consommation en ressources foncières. L’efficacité économique renvoie au postulat selon lequel une politique de production foncière généreuse en terrains et proposant des prix peu élevés représente un réel atout pour le développement régional. Finalement, le questionnement central de notre recherche peut se résumé comme suit : « Dans quelle mesure la disponibilité en terrains peu coûteux est-elle un facteur important pour attirer les entreprises étrangères en Wallonie et pour soutenir la compétitivité des firmes wallonnes dans le climat compétitif de la globalisation ? »
Ce questionnement renvoie à deux composantes du foncier à vocation économique : d’une part, sa disponibilité et, d’autre part, son prix. Ainsi, nous avons posé deux hypothèses très simples. Premièrement, nous avons postulé que mettre des terrains à disposition des entreprises contribue au développement économique régional. En deuxième hypothèse, nous avons postulé que proposer des terrains à bas prix est un facteur d’attractivité, contribuant ainsi au développement économique régional. Concrètement, nous avons étudié la disponibilité foncière à travers l’analyse de la consommation foncière et nous avons étudié le prix du foncier en analysant ce qu’ils représentent dans les coûts des entreprises.
La recherche doctorale que nous avons menée articule différentes phases et approches méthodologiques. Elle est structurée en trois parties.
La première partie développe une réflexion sur la littérature dédiée aux relations entre les marchés fonciers et immobiliers et le développement régional. Elle conduit à souligner la nécessité de développer les connaissances sur l’impact de ces marchés fonciers et immobiliers sur la compétitivité des entreprises, l’attractivité régionale et le développement économique.
La deuxième partie est consacrée à l’étude de la disponibilité en foncier à vocation économique. Elle s’attache à évaluer l’efficacité spatiale et économique des politiques qui visent à proposer une offre importante en terrains économiques. Pour ce faire, des analyses statistiques ont été menées sur deux territoires d’étude : l’Europe du Nord-Ouest et la Belgique. Sur le plan de l’efficacité spatiale, les résultats engrangés conduisent, d’une part, à souligner les importants différentiels nationaux en matière de consommation d’espace et, d’autre part, à épingler l’étalement économique qui caractérise la France et la Belgique (tant la Flandre que la Wallonie). Concernant l’efficacité économique, nos résultats démontrent que l’impact du développement de parcs d’activités sur la croissance dépend largement des contextes régionaux. Nos analyses ont identifié trois profils de régions. Premièrement, les régions urbaines, dans lesquelles la disponibilité foncière joue un rôle marginal en raison de la présence de nombreuses activités à haute valeur ajoutée peu extensives spatialement. Deuxièmement, les régions intermédiaires, dans lesquelles la disponibilité foncière a un réel impact sur le développement. Pour autant, cet impact est limité car il semble principalement lié à des activités qui, à l’image de la logistique, génèrent peu d’emplois et de valeur ajoutée par unité de surface. Troisièmement, les régions rurales, dans lesquelles l’ouverture de terrains à l’urbanisation n’offre pas les résultats escomptés. Pour ces régions, nos résultats confirment que la disponibilité en terrains n’est pas une condition suffisante à la croissance économique et à la création d’emplois.
La troisième partie concerne l’étude du prix du foncier à vocation économique et s’attache à évaluer l’impact de ces prix sur la part des coûts immobiliers dans le budget des entreprises. L’analyse développée se base sur les données comptables d’un panel d’entreprises mono-établissements localisées dans les parcs d’activités économiques wallons. Les résultats suggèrent que les coûts immobiliers sont faibles. En moyenne, ils représentent 1,4 % des charges d’exploitation et 5,4 % de la valeur ajoutée des entreprises. En comparaison, les coûts de personnel sont huit fois plus élevés. Par ailleurs, nos analyses suggèrent qu’une augmentation des prix fonciers n’aurait qu’un impact limité sur les coûts immobiliers. Ces résultats tendent à invalider l’hypothèse selon laquelle de faibles prix fonciers sont un facteur déterminant du développement régional. Dans le même ordre d’idée, ils tendent aussi à vérifier que les moyens financiers mobilisés par les autorités régionales pour limiter les coûts fonciers des entreprises correspondent principalement à des effets d’aubaine. Pour autant, les coûts immobiliers dépendent largement de l’activité et de la taille des entreprises. Par exemple, pour les entreprises du secteur de la logistique et pour les petites entreprises, les coûts immobiliers représentent plus de 10 % de leur valeur ajoutée et 2 à 5 % de leurs coûts opérationnels. Ces résultats indiquent que des prix fonciers plus élevés pourraient avoir un impact négatif sur le développement de ces entreprises.
Finalement, notre conclusion suggère une meilleure adaptation de la politique de production foncière wallonne en fonction du profil des territoires et du profil des entreprises. En effet, dans les régions urbaines, proposer une importante offre foncière à bas prix apparait inefficace d’un point de vue économique. Par contre, mener une politique active dans les régions intermédiaires et rurales devrait encourager le développement économique. Par ailleurs, une attention spécifique devrait être portée aux besoins en immobilier des entreprises de petite taille.

A télécharger : lepuredito-80-EDITO_LEPUR_FINAL.docxThese_marie_caroline.pdf

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